企画検討

アパートを造るということは高額な投資となるため、 大きなリスクが伴います。

今のプランは不動産投資を理解している人が 考えていますか?

私たちは初期段階でのきちんとした検討を踏まえて 進めます。

  • ◎アパートなのかシェアハウスなのか店舗なのか。
  • ◎どのような間取りが最適なのか。
  • ◎建替えまでの収支計算。
  • ◎どれくらいの費用で建てられるのか。
  • ◎将来のニーズは(競合物件・人口予測)。

不動産・設計・各種法令・市場ニーズ等の検討し、 おおまかでも数字にすることが重要です。

設計・デザイン

英語の デザイン を直訳すると 設計 ということを ご存知でしょうか。
建築物を作るにあたり設計と見た目を完全に 切り離なすことはできません。 むしろ一体と捉えることが建造美に繋がります

私たちは建設会社であり設計事務所やデザイナーではありません。
しかし、設計・デザインは初めから最後まで主導します。
なぜなら、収支の良いアパートをつくるための設計・デザインがあり、私達が全体を 見ることでコスト効果のよい建築物ができるのです。
例えば、1部屋多く入れるために形を崩したほうがいいのか、整形のほうがいいのか、 様々な状況に対応する知識・感覚を持っています。
もちろん基本的な要望や相反する要素があるため、綿密な打ち合わせが欠かせません。

仕様・工法

わたしたちはWooDen+の名の通り木造のみを施工としており、なかでもツーバイ フォー工法を基本としています。
壁構造のため、壁が多くなりやすいアパートでは耐震性を上げやすく、耐火性・気密性 も上げやすいです。弊社では、疎かになりやすい耐久性・断熱性に特に注力し、長期の 賃貸経営に耐えられるような工法を選択しています。 また、案件により細かく仕様変更をして最適な効率を目指しています。

耐久性

木材は構造材としては非常に長持ちするものです。 ただし「くさらなければ」。

木造の躯体が駄目になってしまう大きな要因は、「変形」「くさる」といったところが 大きいのかと思います。乾燥が悪い材料で変形してしまったり、内部結露や水漏れでく さったてしまうことがあります。 現在では未乾燥材などは市場で見かけることはなく、お風呂もユニットバスとなり構造 体がダメージを受けることは少なくなりました。
そのため現実的な耐久性は仕上材や設備の経済的な耐久性が大きく関わってきま す。 私たちは躯体をくさらないように施工するだけでなく、経済的な耐久性もふまえ、仕上 材や設備を選び提案しています。 住宅性能評価で3等級「3世代75年ー90年の耐久性」を標準仕様(申請別)としています。

◯耐久性に関する仕様

・ニチハFuge
サイディングは目地が劣化し割れてくるところが弱点でした。
ニチハFugeでは目地がなくなり、耐久性が大きく向上しています。
https://www.nichiha.co.jp/fuge/maintenance/index.html

  • 外壁通気・棟換気
  • ベタ基礎・基礎高さ400mm

遮音性

木造で弱点と言えるのが床の遮音性です。 わたしたちは吉野石膏(株)のタイガー遮音フロアシステムを採用しています。 スーパーハード石膏ボードというALCパネルを上回る比重を持つ石膏ボード2枚を遮音 材と合わせて使う工法となります。 吊り天井との組み合わせでLH-58となり、単身世帯向けでは充分な遮音性能を発揮しま す。

ファミリー向けでは更に高い防音性能が求められるため、遮音材の追加や遮音フローリ ングなどを使用する場合があります。

タイガー遮音フロアシステム
http://yoshino-gypsum.com/kouhou/yuka/index.html

隣室との壁は柱を千鳥配置とし、グラスウール100mm充填のうえ、強化石膏ボード2重 (両面で4枚)貼りとし、充分な遮音性を確保しています。

断熱性

次世代等級4の断熱を基本としています。壁で16Kグラスウール89mm。外壁内の全てが断熱材で 満たされる事となります。 アパートでは少し過剰とも言える仕様となりますが、断熱材のコストが比較的安く、厚くしても 施工手間は変わらないこと、将来断熱性能がより求められることなどを勘案し、高断熱仕様を基 本としています。

ちなみに、ツーバイフォーの場合は外壁側を合板で覆うため、それが「防風材」として 機能します。そのためグラスウール断熱でも隙間風は少なく、通気を取っていれば大きな問題は起きにくいです。

最近、一部アパート建築で「筋交いを使った在来工法」と「通気サイディング工法」の組 み合わせ」で防風層を「透湿防水シート」としている仕様を目にします。

ですが、柱しかないところに幅1mほどの防水シートをとめても隙間風を防ぐ ことはできず防風層としてきちんと機能しません。

グラスウールも隙間をゼロにはできないため防風層が機能しなければコンセントや内壁 まで風が入り、内部結露や室内の結露が発生します。
実際に何件か隙間風により結露が発生している物件を見たことがありますが、このよう な仕様を選んでしまうのは残念でなりません。
ましてや建築会社として標準仕様としている会社がいまだに存在します。

グラスウール断熱の場合は「板状の防風材」が必要です。

私たちの価値

3倍お金が残るとは。

私達は本質的にコスト効果の良いアパートを追求し続けています。
その果大手ハウスメーカーとの比較で「3倍お金が残る」という結果が生まれてきました。

アパート経営には、
  • ◉部屋面積・部屋数。
  • ◉建築費
  • ◉設備の費用対効果。
  • ◉外観的なデザイン・写真
  • ◉維持管理コスト・部材の劣化
  • ◉管理会社

など、たくさんの要素がアパート経営のコストに影響します。
それらをきちんと検討する場合と検討しない場合でどのような違いが生まれるでしょう。 以下、ある案件での比較となります。(数字は変えてあります)

「収支改善の図」

以上のように建築費自体の差はそれほどでもないのですが、最後に残る利益は大きく変わってしまいます。

ここにアパート経営の本質があります。

そもそもアパート経営の純利益は総投資額の数%となります。各項目をきちんとコントロールしないと 利益はでません。利益が出なければ経営は成り立ちません。 土地購入からの場合は建築費が数割高いだけで死活問題です。

アパート建築の目的は入居者が満足しオーナーが利益を出すことです。

私たちは建築会社としてそれを実現するため、利益を一律に定め(規模により建築原価の15-20%)、

その利益の中で全体の改善を含め建築工事を請け負っています。
企画や設計デザインは一元的に管理し、その費用は全て含みます。
結果的にオーナーの資産が増えれば、次の仕事も増える、
私たちはそのような好循環の中にありたいと思います。

2階建てベーシックな仕様での目安費用となります。
標準仕様として断熱性能等級4仕様、スーパーハードによる遮音床・劣化対策等級2仕様(申請別)など。 付帯工事は設計費・保険・調査費・外構・エアコンなどを想定。

費用目安 専有面積 主体工事費/1部屋 付帯工事/1部屋 備考
1K 20m ² 340万円 30万円 主体工事坪57万円
1LDK 38m ² 510万円 43万円 主体工事坪46万円
2LDK 45m ² 600万円 52万円 主体工事坪44万円

*坪単価は主体工事・付帯工事・施工面積などの基準が各社異なるため、注意ください。


事例紹介

シンプルな1K18㎡の費用実績です。

主体工事費用で340万円/1部屋となりますが、ローコスト仕様や規格アパートではありません。
断熱性能等級4仕様、スーパーハードによる遮音床・劣化対策等級2仕様(未申請)と基本的な機能はおさえた仕様で、一つ一つの要素への検討があります。
*部屋数・部屋面積と単価は反比例します。部屋数が増えれば1部屋の単価は下がります。

主体工事費用/1部屋 付帯設備工事/1部屋 その他変動費/1部屋 事業総費用
建築費用 ¥3,402,627 ¥305,022 ¥118,960 ¥30,170,457

上記が建築原価に弊社粗利15%を計上した価格となります。

下記が「完成までにかかった実際の事業費用」の建築原価となります。

付帯工事には保険/調査/設計費・外構工事
その他の変動費には水道加入金・給水取り出し工事・エアコンを別項目としています。

3階建て延床800㎡の大型アパートです。部屋は40㎡超え1LDKです。

高級感のある外観ですが耐火ではなく木造準耐火とすることで建築費が抑えられています。
主体工事費用で650万円/1部屋。
1Fエントランス廊下タイル・断熱性能等級4、・劣化対策等級2・耐震等級3・目地なしサイディングFuge・オートロック・大型宅配ボックス・タイガー遮音フロアシステムこだわりの植栽など豪華仕様となっております。

主体工事費用/1部屋 付帯設備工事/1部屋 その他変動費/1部屋 事業総費用
建築費用 ¥6,409,907 ¥2,859,809 お問い合わせください お問い合わせください

上記は建築原価に弊社粗利15%を計上した価格となります。
付帯工事には保険/調査/設計費・外構工事・共用設備など。
水道加入金・給水取り出し工事・エアコン・その他費用等を変動費として別項目としています。